Headquarters with a view

Manfredi Catella, fondatore e Ceo di Coima
Dottor Catella, il nuovo ‘quartier generale’ di Coima rafforza il vostro legame con Milano e aggiunge un ulteriore tassello al progetto di pianificazione urbana dell’area di Porta Nuova. Vuole raccontarci come siet arrivati a questa scelta?

La nuova sede è una tappa davvero importante per la nostra azienda: per comprenderne le ragioni, basta ricordare i momenti chiave della nostra storia. Coima (l’acronimo sta per Consulenti Immobiliari Associati) è stata fondata da mio padre Riccardo nel 1974; nel 1999  (io a quell’epoca già lo affiancavo) decidiamo di realizzare una joint venture con Gerald e Jeff Hines, founders del fondo americano Hines Emerging Market Fund, per dare vita qualche anno dopo, precisamente nel 2005, a un progetto visionario: riqualificare l’area di Porta Nuova, uno scalo ferroviario abbandonato, nel cuore di Milano.
È stato uno dei cantieri più grandi aperti in quegli anni in Europa. Nel 2007, insieme con Hines, costituiamo la Hines Italia Sgr – oggi Coima Sgr – specializzata in investimenti immobiliari. Ma è il 2015 l’anno che segna la svolta, e che rappresenta il passo imprenditoriale decisivo della mia gestione: rilevo il controllo della Hines Italia Sgr per costituire una piattaforma unica composta dalla Coima Srl e Coima Sgr, tutta italiana. Era mia convinzione  che, se si vive e si lavora in Italia, è lì che si devono concentrare forze ed energie.
Una bella scommessa, considerando la profonda crisi economica che  investiva i mercati finanziari in quegli anni… Ma noi siamo andati controdendenza e abbiamo comperato, quando tutti vendevano. Poi, nel 2016 la quotazione della Coima Res in borsa , che completa l’assetto attuale.

Sono quindi tre le  società che oggi trovano ‘casa’ in questo nuovo edificio?
Quattro, in realtà. Al quadro societario appartiene anche Coima Image, che dagli anni ’80 si occupa di consulenza e progettazione integrata con competenze nel campo dell’archiettura e dell’Interior Design & Space Planning, a partire proprio dai nostri uffici (v. intervista pagine successive). Ma lei ha detto bene: questo nuovo edificio rappresenta la nostra  ‘casa’: qui abbiamo riunito per la prima volta tutte le nostre anime e i 40 anni della nostra storia; qui abbiamo concentrato le  energie, per rinnovare la nostra volontà di radicarci nel territorio nazionale, per promuovere una cultura imprenditoriale  nuova, made in Italy, capace di produrre modelli innovativi, operazioni immobiliari di ultima generazione…

Come Porta Nuova?
Certo. Non è un caso che abbiamo scelto Porta Nuova per costruire i nostri nuovi uffici.  Consideri che in questi ultimi 15 anni abbiamo dato  ‘casa’ a 15.000 lavoratori, da Unicredit, a Google a Nike… tanto per ricordare alcune delle sedi che abbiamo realizzato: era arrivato il momento di occuparci anche di noi.
Una sfida, certo, ma anche una bella opportunità: poter ‘testare’ un edificio nella doppia veste di sviluppatore e ‘inquilino’… E poter esplorare anche nuove pratiche di ‘smart working’ per i nostri 150 dipendenti. Per esempio, la parte più bella dell’edificio, l’ultimo piano con terrazza e panorama sul parco e su Porta Nuova, lo abbiamo dedicato al Coima Caffè, uno spazio di lavoro, incontro e relax. E qualche giorno fa lo abbiamo aperto a  87 bambini, figli dei nostri dipendenti… L’età media da noi è 37 anni.

Tornando a Porta Nuova e alla sua trasformazione, a 10 anni dalla posa della prima pietra, quale pensa sia stata la forza innovativa che questo progetto ha saputo esprimere?
La storia di Porta Nuova la conosciamo un po’ tutti. Ma credo sia importante sottolineare che si tratta di una storia di persone, che è stato un progetto pensato da molti e dedicato a molti. Ecco, è questa la sua forza: aver sperimentato inedite forme di collaborazione pubblico-privato nell’interesse della collettività.
Collaborazione che, non dimentichiamolo, è stata in passato un fattore vincente, quasi un elemento genetico che ha guidato la nostra evoluzione urbana. Si trattava di ritrovare quella vocazione tutta italiana, perduta da anni, di ‘fare’ architettura, di costruire le città. Ecco Porta Nuova ha voluto risvegliare, e direi rigenerare quella vocazione: questo è l’elemento innovativo, ed è più culturale che progettuale.
Io credo che oggi possiamo ritornare a fare scuola nel mondo:  proporci come modello di eccellenza anche fuori dai nostri confini,  esportare una nostra idea di città del futuro… Pensi solo al ‘fenomeno’ del Bosco Verticale

Una sorta di ‘dieta mediterranea’ applicata all’architettura …
Sì, proprio così. Gli ingrediente ci sono tutti e di ottima qualità per fare progetti d’altissimo livello, anche dal  punto di vista tecnologico: non ci mancano, infatti  le competenze e il know how per ottenere edifici sempre più performanti, capaci di affrontare e risolvere quelle tematiche ecologiche e ambientali da cui oggi non si può prescindere.
Il nostro nuovo headquarters è un ottimo esempio. Mario è stato bravissimo (l’architetto Mario Cucinella, vedi l’intervista a seguire, ndr): ha disegnato un edificio super tecnologico ma vicino alle esigenze delle persone e in piena sintonia con l’ambiente e la città.  Un edificio nato all’insegna della sostenibilità, che si è guadagnato  il Leed Platinum, una fra le più ‘severe’ e prestigiose certificazioni volontarie internazionali.

E il dopo Porta Nuova? Cosa prevede?
Un modello economico più sostenibile. La formula è: ‘meno’ profitto (immediato), perché si dedicano investimenti per ottenere una qualità migliore, ‘più’ valore (a lungo termine) che, tradotto in architettura vuole dire progettare città più vivibili. A cominciare dai luoghi dove si lavora…

 

Mario Cucinella, architetto e founder di MCA – Mario Cucinella Architects

Architetto vuole raccontarci la genesi del progetto?
Nasce da un concorso a inviti, che originariamente vinsi per un edificio di scala maggiore, dalla forma allungata, che avrebbe dovuto ospitare sia gli uffici Coima sia un nuovo padiglione  per  Unicredit. Poi la committenza preferì distinguere la destinazione con due volumi differenti: così, io sviluppai l’headquarters di Coima mentre l’architetto Michele De Lucchi progettò il Pavillion per Unicredit. Naturalmente ci fu chiesto che i due edifici dialogassero…

Come?
Be’ a cominciare dalle scelte materiche. In particolare, noi abbiamo deciso di esplorare il tema della trasparenza, progettando un volume in ferro e vetro, una sorta di maxi serra, che si affaccia sul nuovo parco e sugli edifici di Porta Nuova.  Su due lati, poi, quello Nord e quello Sud, si allunga una corteccia lignea, che si sdoppia in due ali di legno lamellare, proteggendo l’edificio ma preservandone la trasparenza grazie alla schermatura a brise-soleil. Su tutto, comunque, vince la semplicità, il senso del ritmo e dell’ordine, per riaffermare una scala urbana più umana, rispetto allo macro sviluppo in altezza degli edifici circostanti.

Insomma, una sintesi di forma e materiali che può fare la differenza?
Sicuramente può svolgere un ruolo centrale per rendere performante un edificio: il senso dello spazio può incidere sul livello di efficienza di un luogo e sul suo confort, così come i materiali possono diventare i veri attori rispetto a scelte tecnologiche troppo invadenti. Bisogna far lavorare di più forma e materiali….

E questo vuol dire rendere l’edificio più sostenibile?
Sì, proprio così. Io ho sempre visto il tema della sostenibilità come un tema fondante: le questioni  ambientali, ecologiche toccano da vicino la vita delle persone. Da esse non si può prescindere. E aggiungerei che non ci può essere sostenibilità senza una forte determinazione a rendere le città più vivibili, più aperte, a costruire edifici più belli dentro e fuori.

Da questo punto di vista qual è la responsabilità sociale dell’architetto? Come si inserisce nel delicato rapporto fra pubblico e privato, fra processi urbani complessi e la collettività?
L’architetto ha un ruolo sempre più importante. Qualunque edificio privato genera necessariamente uno spazio pubblico: nel momento in cui esiste, tutti lo vedono… Certo, poi ci vuole una volontà progettuale ben precisa: qui per esempio, nella sede di Coima, a priori abbiamo deciso che il volume degli uffici generasse anche una piazza pubblica, fruibile e godibile da tutti. Diciamo, comunque, che il mio studio ha sempre pensato a progetti dove anche gli spazi pubblici potessero avere un ruolo: sono sempre stato convinto che un edificio oltre a comunicare, a sperimentare, deve anche restituire qualcosa…

Insomma un impegno a rendere l’architettura più generosa?
Si, più empatica e generosa. Solo così ci può essere un ritorno importante, vero, costruttivo dal punto di vista della pianificazione urbana  e dello sviluppo sostenibile delle nostre città.  Si tratta di generare spazi a misura d’uomo, semplici da abitare, in grado di generare una forte relazione con il paesaggio circostante, costruito e non.
In fondo l’operazione di Porta Nuova vuole recuperare questa idea di base: sperimentare forme di collaborazione fra pubblico/privato, perché quando l’iniziativa privata non genera spazio pubblico è destinata a fallire.
Per questo la mediazione diventa  importante e, in questa prospettiva, il ruolo dell’architetto, come soggetto terzo che cerca di mettere insieme esigenze di investimento e temi di interesse pubblico, diventa centrale. Ma c’è di più. Perché il progettista è anche il soggetto che vede prima di tutti quello che sarà il risultato: quindi è figura di mediazione ma contemporaneamente di visione.

Un mestiere difficile, dunque…
A volte. Diciamo che la missione dell’architetto è quella di trasformare un’azione economica in un’azione culturale. Uno studio di architettura, a mio modo di vedere, è un’impresa culturale a tutti gli effetti. Certo, il progettista può limitarsi a rispondere alle domande del committente, ma può anche aiutarlo a mettere a punto le sue domande, magari mettendo a fuoco  quei temi energetici,  ambientali e del comune interesse pubblico, che per troppo tempo sono stati ignorati.

E questo impegno va rivolto anche alla comunità?
Certamente. Ogni nuovo edificio può diventare un’occasione concreta per mostrare come costruire in modo nuovo. Ogni volta che nasce un progetto urbano, nasce anche un comitato contro. È un sintomo del fatto che le persone hanno timore per il futuro. Anche se in Italia, mi lasci dire, il fenomeno si sta cronicizzando,  io lo considero un segnale positivo, un incentivo al confronto. Accompagnare, spiegare, mediare sono azioni importanti. Si tratta semplicemente di rendere l’architetto responsabile e l’architettura umana.

 

Alida Catella, Chief Executive Officer COIMA Image

Gianmarco Bocchiola, partner COIMA Image

Qual è la mission di  COIMA Image?
Alida Catella. Coima Image è un team specializzato in progettazione architettonica, interior design e space planning. Abbiamo progettato più di 100 edifici direzionali, l’obiettivo è coniugare funzionalità ed estetica, anche attraverso l’utilizzo di pratiche sostenibili per migliorare la qualità della vita.

Immagino che la filosofia dello ‘smart working’ abbia ispirato anche gli uffici di COIMA.
Certamente, e nella doppia veste di progettisti e committenti  abbiamo potuto ulteriormente implementare l’approccio ‘smart’ al lavoro attraverso un processo di ‘workplace analysis‘ che è durato circa due mesi e che ha coinvolto tutte le 150 persone che lavorano in Coima.

In che cosa consiste?
Gianmarco Bocchiola. Si tratta di capire come ci si muove e si opera all’interno dello spazio-lavoro. Quattro i ‘tool’ utilizzati. Il primo, denominato ‘activity analysis’, ha comportato una raccolta di dati quantitativi: attraverso 8 rilievi giornalieri per 10 giorni lavorativi,  sono state registrate le  presenze dei nostri colleghi all’interno degli uffici per capire quale tipo di attività svolgevano individualmente alla scrivania e nelle sale riunioni.
I risultati sono stati piuttosto interessanti: per esempio, abbiamo scoperto che il 30 per cento delle persone non è presente in ufficio perché impegnato altrove, sopralluoghi in cantieri, visita clienti oppure assente, quindi un surplus di scrivanie rispetto alle reali necessità, e che il 60 per cento delle nostre sale riunioni erano sovradimensionate rispetto al numero di presenze (non più di 4 persone). All’analisi quantitativa ne è seguita una seconda, qualitativa attraverso un survey online: ci siamo rivolti ai dipendenti per indagare e riflettere sulle loro esigenze (spazio lavoro, dotazioni tecnologiche, altro), e attraverso suggerimenti abbiamo creato un menabò utile al progetto di space planning.

Per esempio?
C’era chi proponeva un buon caffè da gustare. Chi la possibilità di fare esercizio fisico nelle pause di lavoro, considerata anche la vicinanza del parco. Bene, abbiamo risposto con la creazione di un intero piano dedicato al relax (l’ultimo livello) ma anche un’area fitness con spogliatoi/docce.

E gli altri due ‘tool’ in che cosa consistono?
Interviste ‘one to one’ al management per capire le esigenze di ogni line of business e la relativa previsione di crescita/decrescita in termini di headcount, e ‘focus group’ con una media di 12 partecipanti selezionati trasversalmente tra i dipartimenti e verticalmente per il livello di seniority,  per stimolare, condividere, idee e proposte, ma soprattutto informarli sulle scelte del progetto e prepararli a interpretare il nuovo spazio.

Qual è stato il risultato?
È emerso che, da un lato, c’era una grande voglia di collaborazione, dall’altro una richiesta di maggiore privacy, per attività individuali. In quest’ottica abbiamo creato le cosiddette ‘Focus  Room’, oltre a sale-riunioni studiate a misura per tre/quattro persone.

Insomma, la qualità della vita in ufficio diventa l’aspetto determinante dello smart working?
A.C. Certo, e questo significa benessere e comfort all’interno dell’ambiente di lavoro. A partire dall’acustica, elemento importante, perché il silenzio rilassa e facilita la concentrazione. Poi la qualità della luce, sia quella naturale sia quella artificiale. Quindi, la qualità dell’ambiente, che deve essere salubre, adeguatamente climatizzato e areato, gradevole nei suoi componenti d’arredo.

A proposito del progetto d’interior, come avete organizzato il layout degli uffici?
Nei nostri uffici nessuno ha una postazione fissa per rispondere all’esigenza di mobilità, per interagire con interlocutori diversi e dare più spazio alla creatività. Senza posizioni fisse c’è più sinergia e si può lavorare con i colleghi in modo più naturale. Dovunque, anche al Coima Caffé. lo spazio relax che abbiamo creato all’ultimo piano dell’edifico e sulla terrazza, che si affaccia sul parco. E anche dal punto di vista psicologico lo smart working abbatte le barriere gerarchiche, eliminandone i luoghi simbolo: uffici direzionali, sale riunioni esclusive.

Come hanno reagito i vostri collaboratori?
All’inizio c’è stato un certo disorientamento. Anche per me non è stato semplice rinunciare alla  mia scrivania, ma oggi partecipo con gioia al ‘non possesso’ apprezzando la condivisione. Sono state create, inoltre, delle aree ‘locker’, dove ciascuno può  riporre le proprie cose. D’altro canto, mi piace ricordare che sostenibilità vuol dire anche sottrazione, eliminare, cioè, il superfluo. Qui tutti gli uffici sono paperless, cioè non ci sono cestini per la carta ma solo una raccolta concentrata e differenziata per materiale a ogni piano.
G.B. Aggiungo, che il progetto d’interior vanta la certificazione di sostenibilità ambientale Leed Commercial Interior; inoltre il 20% dei materiali utilizzati per la costruzione e l’allestimento interno (cristalli, moquette, controsoffitto, sedute) sono certificati ‘Cradle to Cradle’, che significa dalla ‘culla alla culla’, nel senso che promuove un riciclo totale dei materiali proprio come avviene in natura.

Un progetto sostenibile a 360 gradi, dunque…
A.C. Direi di sì. Perché la sostenibilità si riflette anche sugli individui, sulla loro qualità di vita nell’ambiente di lavoro. E dare alle persone maggiore comfort e benessere, significa renderle più soddisfatte,  motivate e capaci di dare un contributo maggiore. Perché il beneficio per i collaboratori si traduce in un beneficio anche per l’azienda. È un’equazione che noi abbiamo ben chiara consapevoli che oggi lo smart working è solo il punto di partenza per  nuove sfide e opportunità.

Interior Design COIMA Image – Foto Paolo Riolzi – Testo Laura Ragazzola